交付17年，车位一个竟能卖70万！杭州这类老小区还不少

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(相关资料图)

今年一位改善朋友，经常向我吐苦水。

倒不是因为屡摇不中（中签率走高+供地多，无非多摇），而是因为“买车位”。

朋友说，几乎每个目标楼盘的置业顾问，都明里暗里要求买车位，且一买就要买两个，否则“相关审核资料可能通不过。”

作为自住，买车位能接受，但两个实在下不了手。“至少预亏二三十万。”朋友说。

这还真不是夸张。过去这几年，杭州大多数新小区的车位行情，可以说是“开盘即巅峰”——交付后不仅一分没涨，还一路走低，不乏腰斩者。

像西湖区某万人摇红盘，开盘售价近30万一个，现在只能卖15万左右。

对于车位，现在的普遍认知是：能不买就不买，能只买一个绝不买两个。等交付入住后，低价捡漏或长租方为上策。

但杭州也有一些小区车位相当保值增值，不少还超过房价涨幅，翻了好几倍。

比如南星最近二手成交量活跃的绿城春江花月，这个有着17年房龄的老小区，现在单个车位报价高达65-70万。

与一路下跌的新房车位，形成鲜明对比。

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在小区车位界，这属于什么水平？

这么说吧，钱江南岸的三大知名楼盘——柳岸晓风、壹号院和金茂府，车位主流报价50-70万。

南星板块的滨江园和上品等，也基本是这行情。印象中，车位最贵的是武林壹号，曾经卖到过100万。还有蓝色钱江的法拍车位，拍到了96万。

类似春江花月这样“愈久弥香”的小区，还有不少。

文教板块的御西湖，最近签约了一套三房户型。中介说，车位卖到了65万一个。

住在野风现代名苑的同事告诉我，现在负一楼车位，实际成交价约49万。比他当年20多万的买入价格，翻了一倍多。

滨江区的风雅钱塘，也是典型代表。

朋友在2016年上半年买了一套风雅钱塘，同时以15万入手了一个车位。没想到，第二年车位就跳涨到了30万左右，现在基本40万+。

我看了下二手房网签记录，2016年小区房价基本2-3万，现在主流4-5万。

还有金都华庭、中大凤栖花园、白马公寓、黄龙雅苑、世茂丽晶城等市中心老小区，不论房价起起伏伏，车位基本稳中有升。

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老小区车位为何如此坚挺？

首要原因在于，规划建设早，车位配比相对不足。

以春江花月为例，只有1比0.75。风雅钱塘和御西湖略高，但也仅1比0.8。现代名苑更低，只有1比0.5。

而它们又基本是大户型为主的千户级大盘。2658户的春江花月，主力面积110-170；2158户的风雅钱塘，以100-170为主。

车位配比很低的现代名苑，也有1200多户，户型以100-170居多。

另外，小区普遍交付15年左右，又地处城市核心地段，各方面配套都非常成熟，居住属性非常强。

像南星的春江花月，一线沿江，自带超级大花园，门口是4/5号线换乘南星桥站，还有不错的学区（凤凰小学，对口杭州中学）。

风雅钱塘紧挨着天街TOD，御西湖则是以学区优势见长。

所以，这些老小区的入住率特别高。随着家庭财富持续积累，一户两车及以上占比也越来越高。

因为供需失衡，车位有时候比房子都抢手。

春江花月之前出现过一个有趣案例。房东同时挂出房子和车位，结果正对电梯口的高价车位“瞬间”成交，而且买家一分钱都没还，生怕别人截胡。

此外，新能源汽车的普及，其对车位的刚性需求，也一定程度助推了车位价格。

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车位行情的巨大反差，背后折射的是两种截然不同的市场逻辑。

老小区走的是稳扎稳打路线：开发时期早、配比低、起始售价不高，随着周边配套+入住率提升，车位含金量自然步步攀升。

新小区则是“高位收割”路线：一开始就拉满价格，加上入住率迟迟上不来，当然跌多涨少。

从某种角度看，这是限价政策下的必然结果。

地价和房价双限之后，开发商的利润空间被锁定，于是车位成了房企的最大利润来源之一：车位能卖多贵就卖多贵，能绑几个就绑几个。

公证摇号前，郊区板块出现过80-100万的天价车位。后来，政府对车位限价（不高于住宅均价的10.5倍），加上摇号施行，车位漫天要价和捆绑的乱象才被终结。

但普遍顶格备案的车位，售价仍不低，即便自住客购买意愿也不强。

与此同时，新小区的车位配比也明显增加了，大多在1比1.2以上。这导致除了个别高端小区（可能高达1比2以上），多数小区的车位去化压力很大。

所以为了卖车位，房企也是不遗余力。

一是把销售员的佣金，跟车位销售量挂钩；二是绞尽脑汁，又衍生出了如今的“变相搭售”。

回到老小区，由于产品、物业的落后，和炒作题材的匮乏，过去几年的房价涨幅，远不如网红次新房那么猛烈。

车位的升值，算是房价失落之余的些许安慰吧。

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不过随着行情降温，新房车位也在回归理性。

特别是一二手倒挂大幅缩水后，新盘摇号的收益预期下降，定价偏高的车位，愈加不被购房者认可。

除少数红盘外，车位顶格备案价已“名存实亡”。

一些开发商也变得务实，与其有价无市，不如主动调整。像限价6万6的钱二，车位售价普遍50万。

大多数楼盘车位，比封顶价便宜5-10万。

那些投资客占比高的小区，随着换手率上来，自住客比例增加，车位价格也会趋于稳定。

我相信，当车位回归价值本身，愿意买的人还是多数的。

毕竟车位是刚需，而一个与房源位置匹配的车位（如单元门厅旁），对幸福指数是很大加成。